珠海房产之窗讯 　备受瞩目的《珠海市国有建设用地市场价格评估项目2019年上半年成果》(下文简称评估成果)在珠海市自然资源局官网发布，全市各行政区近400个不同区段的楼面地价浮出水面，宛如一幅地图，直观反映出各区域经济发展水平、区域价值和配套成熟度。评估成果显示，香洲、横琴土地“含金量”最高，全市16个楼面地价超2万元每平米的区段都集中在这里。伴随珠海“工业西进”，金湾、斗门工业发展活跃，土地获取成本最便宜。不过，珠海工业发展也面临土地产出效益偏低等问题，亟待破题。

　　香洲、横琴“含金量”最高

　　包揽楼面地价榜单前16

　　评估成果根据土地的不同用途、功能，从商业、居住、工业、办公、酒店五个维度，详细列出了各区段最新楼面地价。不同地块中，主要用于房地产开发的居住用地“含金量”最高，南都记者初步梳理发现，全市共有16个区段楼面地价在2万元/平米以上，均为居住用地，且全部集中在珠海东部的香洲区和横琴。

　　香洲作为珠海发展最早、人口最集中、商业配套最为完善的主城区，同样也是全市土地价值高地，楼面地价超2万元/平米以的区段有11个，其中港珠澳大桥珠澳口岸人工岛以及邻近澳门、面朝大海的北至九洲港路、东至海域、南至珠澳边境、西至国防公路、昌盛路、友谊路、水湾路、将军山、情侣南路所围区域楼面地价最高，为26628元/平米。这也是珠海楼面评估地价最高的区域。

　　相邻的吉大片区，居住用地楼面地价几乎都在2万平米以上，其中“北至石景山及海滨北路与海霞路交界处、东至海域(含九洲列岛)、南至九洲港路、西至情路南路、九洲大道、景和街、吉大路、海滨南路所围区域”以26097元/平米的楼面地价，位列珠海地价榜单第三位。

　　横琴作为国家级新区、广东自由贸易实验片区以及粤澳合作重要载体，有5个区段楼面地价超过2万元/平米，“含金量”最高的是与澳门隔水相望的十字门片区，“北至马骝洲水道、东至契辛峡、南至港澳大道、西至环岛东路所围区域”楼面地价为26373元/平米，在珠海地价榜单中位列第二位，仅略低于珠澳口岸人工岛。

　　万山担杆岛等岛屿

　　商业、居住用地楼面地价最低

　　评估结果显示，同一行政区的不同地段，受区域配套、经济发展水平、产业政策影响，土地价值差距悬殊。

　　以香洲区为例，不同的商业用地和居住用地，楼面地价最高相差了十余倍。在拱北、吉大一带，商业用地楼面地价几乎都在1.5万元/平米以上，最高为1.7万多元/平米，居住用地价格多在2万元/平米，最高达2.6万多元/平米，相比之下，位于万山海洋开发实验区范围内的担杆岛等岛屿范围，商业用地的楼面地价仅1743元/平米，居住用地楼面地价为2434元/平米。

　　从全市范围来看，万山海洋开发实验区范围内的担杆岛等岛屿范围也是珠海目前最具性价比的价格“洼地”，商业用地楼面地价不仅明显低于主城区，也低于珠海西部的金湾区、斗门区。伴随珠海大力建设滨海国际休闲旅游目的地，海岛游持续升温，更低的地价无疑有助于吸引商业投资涌入万山海岛。

　　金湾、斗门工业发展活跃

　　土地获取成本最便宜

　　南都记者对评估结果盘点发现，按照价格划分，居住用地整体价格最高，其次是商业用地，酒店用地、办公用地，工业用地价格最低。即便是在用地成本相对较高的香洲区，工业用地楼面地价的价格区间仅在623元-1522元/平米之间，较周边动辄上万元乃至二万元一平米的商业或居住用地价格极具性价比。

　　但珠海工业用地获取成本最便宜的是金湾区和斗门区，其中斗门区的工业用地楼面地价集中在352-462元/平米之间，金湾区工业用地不同地段楼面地价则在547元-655元/平米之间浮动。

　　分析认为，评估地价既在一定程度上反映了不同区域发展水平，同时也可发挥价格杠杆的作用，引导资金、产业流向成本更低廉的区域。历史上，珠海经济产业主要集中在香洲区，但持续数十年的高强度开发，导致大量人口和工业项目均集中在市区，东西部发展不均衡问题突出，香洲区的土地资源供给亦陷入瓶颈。珠海自2001年之后开始大力推进“工业西进”，通过更富有竞争力的政策、相对充裕且成本更低廉的土地供应，引导先进装备制造、航空等产业进入珠海西部地区，高栏港经济区、位于金湾的珠海航空产业园、斗门的富山工业园等随之迎来大发展。

　　珠海统计局最新发布的今年1-5月经济数据显示，珠海规模以上工业增加值421.99亿元，其中金湾和斗门区合计达241.23亿元，占比达58%，香洲(包括横琴、唐家)为176.11亿元，占比约为42%。珠海西部地区对全市规模以上工业增加值的贡献已超过主城区。

　　分析

　　工业土地产出效益、产城融合度偏低

　　工业制造业是实体经济的核心组成部分。珠海将工业用地评估价格控制在较低水平，有助于降低企业成本，吸引工业投资，支持实体经济发展。不过，珠海当前也面临工业园区土地产出效益偏低等问题。

　　南都记者获悉，民革珠海市委员会在今年早些时候提交的一份“关于优化产业布局，为实体经济发展提供空间载体的提案”中指出，据测算，2017年珠海全市单位土地面积GDP为1.49亿元/平方公里，在珠三角处于偏低水平。

　　是什么原因导致珠海工业土地产出不够高？提案认为，经过30多年的发展，珠海在原来单一的生产型工业园区的发展模式下，城市配套及服务体系难以适应产业发展需要的问题越来越突出，集中体现在“职住分离”、各类配套设施不完善、软性服务不到位等问题上。例如富山工业园、高栏港工业区，由于园区本身缺乏居住、公共服务、医疗、教育等公共服务配套，已成为园区招商引资的掣肘。

　　提案同时指出，白蕉工业区、乾务工业区、金鼎工业区、香洲老工业区等小规模村级工业区，原有产业类型，如制衣、五金等已在城市发展过程中遭到淘汰，园区厂房或长时间闲置，或出租用来做仓库和公司的办公用房。这一类村级工业区应尽快和所在城市片区、镇区的发展及更新统筹考虑，避免稀缺的土地资源浪费。

　　支招

　　划定产业用地保护线

　　打造多功能综合新城

　　提案就发展实体经济给出了建议，提出划定全市产业用地保护线，参照深圳、东莞的做法，确保中长期内全市产业用地总规模。鼓励工业保护线内推进连片“工改工”，在整体规划、连片开发的产业项目(含“工改工”项目)内，允许把各工业地块的生活配套设施集中设置、整体核算，并与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。

　　提案同时建议，珠海建立全市统筹兼顾的招商引资平台，基于各工业园区的区位条件和现状发展情况，结合现代产业体系规划中各工业园区的产业发展导向，明确各工业园区的产业定位，建立全市统一的招商引资体系，引导各工业园区产业集聚化、规模化发展，提高产出效益。同时从单一经济功能的工业区向多功能综合新城转型，对园区进行重新定位，向综合新城转型。打造包括居住、旅游、购物中心、休闲、创新等在内的支撑空间，营造优美的生态环境，提供完善、高质量的公共服务，以吸引和培养高素质人才。